深圳小产权房的前世今生，全是您想知道的故事！

欢迎关注微信公众号"深圳小川仔了解更多旧改资讯 欢迎电话咨询：189 2604 9506（微信同号) 1、土地的来历与变迁 2、深圳小产权房的起源 2.1、南岭村的故事 80年代未，南岭村为了接待外商，而购买的一台宝马，成为当时深圳第一个拥有宝马的村！ 2.2、小产权房的起源 3、深圳小产权房的类别 在上文已经介绍过的农民房来由及发展，在这里就不重述了！ 在深圳，除了商品房外，习惯性称呼其它性质的房为农民房，小产权房，或者叫统建楼，集资房，合作建房等等。军产房暂时不讨论。 最近很多朋友在后台询问深圳小产权房都有哪些证件，今天我们来聊下。 目前深圳小产权房市面上证件分为：猪肝红本，绿本，两证一书，历史遗留回执。 一般小产权房的证件都是具有排它性的，就比如有绿本的就没有猪肝红本，有猪肝红本的就没有两证一书，有两证一书历史遗留回执就没有绿本和猪肝红本。 还有一种大红本，土地属于国家的，就是整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房，四证齐全，这类房子其实还不能称为小产权，产权还是属于公司的，交易是与公司签租赁合同（有一些签的有偿使用合同）到期再自动续费。 关于少见的猪肝红本： 就深圳来说，现有“猪肝红本”多为“两证合一”之前政府颁发的房屋所有权证（先是房屋所有权证和土地使用权证两证分离，后合并为一本房地产权证，再后又统一为不动产权证），且为非市场商品房，如经房改办批准，职工购买单位的准成本商品房，比如深圳布吉宝丽路宝电公司宿舍。 值得注意的是“猪肝红本”房屋属合法建筑，产权受法律保护。“猪肝红本”房屋所有权证由政府颁发，是当事人的物权凭证，具有物权确认效力，较之经处理取得绿本的深圳市历史遗留违法建筑来说，其自始建时就完全合法。 这种房产证在深圳上世纪80年代到90年代仅仅昙花一现般的存在过几年。和猪肝本一起配套使用的还有《国有土地使用证》，两证分别由土地、房屋两个行政机关颁发。 传说中的猪肝红本 猪肝红本内页 关于旧改方面的优劣： 两证一书是目前交易最活跃的一种，深圳独栋农民房，第一手房东会持有两证一书，以及批地证明等等。出售其中一套，只需做见证，买家拿复印件。旧改时，买家可以直接登记，开发商承认。老宝安红本（猪肝红）是交易比较活跃的一种，看起来真的就是红本房产证。国土所没有备案资料，不可以过户，交易只能和两证一书一样，不能贷款，不能抵押。旧改时，买家可以直接登记，开发商承认，里面填写内容为手写体。 绿本民房交易风险稍大了，很所以价格会稍低。国土所有备案，但不可以过户。里面字体大多为印刷体，以前做的也有手写体。旧改时，有的开发商会签给原来房东。不接受买家登记。 绿本的分类： 一：国土局颁发的绿本 顾名思义国土局亲自颁发，98年以前政府支持，有合法报建手续在宅基地或村委集体用地的小产权会有绿本，这种国土局颁发的绿本有备案不可以过户且禁止买卖，98年后国土局取消给小产权房颁发绿本。 二：村委统建楼绿本 98年以后在村委集体用地上，经过正规报建的村委统建楼，当地村委股份公司会给每一个业主颁发村委盖章的"绿本“《使用权证》这种可以私下买卖，可以去村委股份公司更名 ，并消除业主所有档案 。 三：开发商绿本 个人宅基地，就是农民自建房，开发商颁发的”绿本“ 《使用权证》这种绿本是开发商花钱做的 。 所谓的“绿本”只有上述第一种是真正意义上的绿本房，有国土局备案。 其他”绿本“不管是个人宅基地，独栋农民房，还是村委统建楼，他们所颁发的绿本仅代表个人或村委股份公司 ，《使用权证》在法律上没有法律效应，只是求得一个心理安慰。 建议不要一味追求绿本，而耽误了买房最好的时机，主要看自己需求和预算。现在深圳市场上卖的都是2013年以前建好的房子，性质属于宅基地，永久产权。2013年以后国家不允许在宅基地建房，物以稀为贵，房子买一套，就少一套。据统计深圳百分之50的人住的都是小产权，小产权房为国家做的贡献，国家是默认的。 并且绿本的房子在旧改赔偿的时候原村民容易反悔，因为绿本在国土局是有备案的。所以没有任何产权证明的小产权房旧改赔偿是最安全的，开发商只需认定最后一任业主即可。 传说中的绿本 绿本内页 红、绿本的区别： 除了封面颜色的差别之外，红色房产证全称《房屋所有权证》是市场商品房房产证，是房产所有权和土地所有权合一的证，红皮的说明该房地产是市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利； 而绿皮的说明该房地产是非市场商品房地产，不得买卖。需抵押或出租的，要按有关规定办理；上述区别仅是形式区别，实质区别应以房产证及房地产登记簿记载的内容为准。 绿本房产证全称《房地产所有权证》，也叫产权证明，针对的是非市场商品房，如经济适用房、福利房等政策性住房，绿证是全成本商品房和准成本商品房房产证，该类房产的地价是经政府批准，予以减免优惠，其买售系特定的对象。该类房产所有权是受到一定限制的，不得转让和抵押。目前根据有关政策，此类房产经住宅局批准并补交差价，办理手续后准予上市，可转为红色房产证。 红本与绿本 关于两证一书： （两证一书，实际上，大部分农民房都没有……）因为在2009年普查小产权房时，很多都上缴了，换了《历史遗留违法建筑回执》，也有一些村没上交的，同时具备两证一书与历史遗留回执的也有。 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 历史遗留违法建筑回执 综上所述，大家在投资深圳小产权房的时候还是要擦亮双眼，尤其是要考虑清楚自己的动机目的，是自住还是投资，再去匹配合适的产品。 关于小产权房旧改能否获赔的这个问题，深圳旧改完成的案例数不胜数，大多数投资人都获得了应得的赔偿。有极少数翻车的案例多数是因为在购买时没有多留个心眼，没有把控好每个环节，留下了漏洞。对于我们专业人士来说，稍微一复盘就知道问题出在哪里了，所以建议要投资深圳的小产权行，还得听听专业人士的意见。 小产权房的它伴随着，深圳一起成长，也是很多深漂族栖身之地。如果没有了小产权房，我想现在现在一半的人都将住不起房子。 那深圳小产权到底是什么呢？ 首先，我们要从小产权的历史开始聊起，小产权历史可分三个阶段。 1、2004年前深圳开发初期，由本地村民或外来人员买地，在集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，由乡政府或村委颁发建房用地许可证明也叫” 宅基地”。 2、2007～2014年是深圳小产权房第二个发展时期， a、由于小产权房建设缺乏监督没有合理规划浪费土地资源．政府将全市土地国有化不再由乡政府或村委颁发建房用地许可证明，村级单位改为股份合作公司，深圳成为中国第一个没有农村的城市。 b、2006年深圳人口数已经到达1400万人口，其中城中村容纳700万人口，工厂员工宿舍容纳100多万.小产权房担负着深圳一大半人口的居住需求；这个时期小产权房出现了以村委(股份公司)集资建设的大型小区房，规模大 配套完善 花园小区 居住环境优越，以及村民在原来” 宅基地”重新修建电梯高层楼房。 城市更新的对象 3、深圳从2014年后深圳就不允许再建小产权房； 其一深圳土地面积有限，所以必须禁止建小产权房， 其二小产权房太多对以后城市更新产生了巨大困难.城市更新就是要拆迁农民房等小产权房，拆迁又必须做到每户都补偿无形中对旧改难度和拆迁赔偿增加。 深圳小产权房数量庞大，小产权房的利益关系到无数小产权房业主的利益，并不是说拆就拆的。 深圳小产权房能不能买呢？ 从法律角度来考虑是不合法的的，但是也不违法。但是从现实的角度考虑的话，小产权房却是不错的选择。为什么呢？ 十年前的樟坑 1：深圳小产权房价格相对于商品房来说价格低廉 以沙井为例，同样的地段，同样规模的房子。商品房均价4.5万一平，而村委统建楼才1.8万左右，其次，如果你选择独栋的农民房的话，均价才1万左右。也就是说，买一个90平的房子，也90多万，还不用交税，房子可租客住，要把握好的就是产权问题。 2：从民生的角度来解说 深圳小产权房的存在，解决了深圳一半人的居住问题，无论是关内还是关外，小产权房都是深漂族的首先。其次，小产权房也间接解决了深圳城市两极化的问题。不管政府承认不承认，小产权房的存在解决了深圳70%收入中等家庭的问题，存在即合理。 3：深圳小产权房拆迁是有赔偿的 从深圳多年城市改造来看，深圳小产权房的拆迁是有赔偿的，无论西乡乐群村的，还是白石洲的拆迁，拆迁办很明确的承认小产权房的历史见证。 深圳小产权房拆迁的拆迁标准，而是按商品房价格进行补偿，要么补偿货币，要么补偿回迁房等，能拆到就赚大了，有人专门找有机会拆迁的小产权房买，就是投资高回报。都是征收这块地的开发商进行补偿，拆迁旧改关系到民生问题，不管哪一方面都不愿看到征收小产权房而发生不愉快的事情，所以政府一定督促开发商要对拆迁户做好相关补偿等工作。 综合所述，我觉得从情理上来说，小产权房的流通是没有问题的。其次小产权的利率惊人，很多本地的村委也纷纷出手，街道，区办，有时也是睁一只眼，闭一只眼。法理大不过民情，难道政府还能让深圳50%的睡桥洞不成。小产权房的小编觉得，买来住是没有问题的。 如何来购买小产权房呢？ 那就要先明白小产权的分类:小产权房大约分三类 1：村委统建楼 此类房，是由政府规划，村委出地出资建造的，村里的股份公司分给本地居民。一般的本地人都会拥有几套这的房子，所以经常会有本地人拿房出来套现。除了《房屋售卖许可证》以外，房屋其他证件全部齐全，从小区规划来说，这样的房子很多都优于深圳的商品房。 龙华的统建楼 2：统建楼 此类房屋，是由区政府规划，村委出地，投资商出资。性质跟村委的楼差不多，但是从小区的规模以及房屋的使用率来说要差于村委楼。还有一种是当初开发商为政府做了工程，政府无力偿还工程款，划地抵债，也是有很多的。 3：农民房 此类房屋，一般为本地村民的自留地，或者说宅基地。还有一种是外地人为当地村委做了工程，无偿还款而划分给开发商的房子。此类房子一般不会太高，格局也不会很好，但胜在价格便宜。 综合上述，小编给出的建议是，房子是给来住的不是给来炒的。在经济能力合适的情况下，最好买商品房，如果你在深圳奋斗了很多年了，钱又不够，不妨考虑下小产权房吧！ 深圳小产权房是存在深圳这座城市中一种比较特殊的存在，作为历史遗留的产物，作为住宅受到了许多人的关注，就中国目前的行情来看，小产权房的存在是很具有争议性的，但是其作用也是不可小觑的，想要了解小产权房的年限，是需要了解目前它在国内所处的状态的。 小产权房最简单来说分为两种形式： 1、原住村民自建房，有着国家备案基础，属于集体性质的房产，有一定的国家备案基础，使用年限一般是永久性质的，可传代的 2、就是大家所关心的可作为一种“特殊交易”的小产权房，他的备案基础是开发商合同确权、村委合同确权，更特殊的还有作为一种大红本形式的使用权合同确权。 这几种形式的小产权房的使用年限都是不同的情况，最终的使用情况的看他的地皮性质来说。小产权房的地皮性质简单来说可以说三种：宅基地、正规红本私人地皮、公司大红本。 1、目前市场在售90%的小产权房是宅基地，宅基地本身来说，对于在上面建造的房产是农民房，拥有无限的使用年限的。但是小产权房是特殊情况下以小众群体建造的房屋，具体使用年限得看开发商的合同规定，有无限年限的，有70年 其实小产权是宅基地上的房子，原则上是永久的，所谓的70年产权不过是因为商品房的70年产权而给它定的一个产权年限，纯粹为了好听。在深圳，小产权慢慢的会通过城市更新等转化，根本不存在70年之久，就是说，在未来深圳20年后会有近60%的小产权慢慢拆迁旧改转换成红本。 2、正规红本私人地皮，这种是个人从政府购买过来的具有正规法律效应的合同地皮，使用年限一般在40-50年，所以在上面如果建造小产权房，它的使用年限也是同等地皮年限的。 3、公司大红本性质的地皮如同私人红本地皮一样，使用年限等同地皮。购买深圳小产权房之后，人们更加关心的是一旦小产权房年限到期后应该怎么办？其实从个人角度来看，随着我国的不断发展，当一个国家的发展顺利，政策也是越好的，即使小产权房无法转正，至少也是存在一个合理的身份。自然不用担心它的年限，肯定会以正规的形式下被规定不动产或者补地价永久续期。 关于商业用地40或50年产权官方正式表态不动产登记正式生效！业主不用再纠结70年产权还是40年产权啦！关于补年限问题：物权法已生效，该法明确了公私财产的受保护权。 定了！2020年首次个税汇算清缴开始！ 到底应该怎么做？ 我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊50年限），综合用地50年。现已明确，届满自动续期。需要届满期前一年申请续费。 不动产登记正式生效， 不用纠结土地年限！ 《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条，有相关规定内容。补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平米。就是100㎡的房子最低只需要补费1560元。 因此不论是40年产权、50年产权还是70年产权，到期均有明确的规定！简言之如下： 第一，如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用； 第二，若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍！ 相关法律条文如下： 《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 《城市房地产管理法》第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 投资分析小建议： 回迁房投资主要综合考虑以下几点： 进度、位置、交通、教育、商业配套、未来发展规划等。 首先是进度：一个进度快的项目性价比总是比进度慢的要高，例如：3年交房的与6年交房的比较，先买3年交房的、出本后再买6年交房的还来得及。这就是我们所谓的“割韭菜”投资模式。（而且进度快的项目不会让你有遥遥无期的感觉） 其次是位置：选项目要看项目位置，地铁、学校、周边商业配套等，这些都是未来房价升值 的根本。 最后是未来发展规划：一个项目的未来规划也是影响以后项目房价的重要因素，其实很多投资回迁房的客户主要以短期投资为主。 所以，对于这类型客户，投资理念用一句话概括就是：在进度快的项目中挑选一个位置好、带学位、商业的项目。进度快，早拿本出售，然后赶“下一班车”，资金复投，利益最大化。 特别提醒：任何有价值的投资，都需要时间的沉淀，回迁房投资本质上是投资一个城市一个地段的未来。是一场跨越周期的投资，高额的回报需要耐心的等待，时间是价值回报最好的朋友！ 更多旧改回迁房详情和实操细节一篇文章也不能解释全面， 可预约（笔者）直接去项目实地考察。 责任编辑：